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基準地價

基準地價既土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區範圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格,並由市、縣以上人民政府公佈的國有土地使用權的平均價格。

基本介紹

定義

在城鎮規劃區範圍內,對不同級別的土地或者土地條件相當的勻質地域,按照商業、居住、工業等用途分別評估的,並由市、縣以上人民政府公佈的國有土地使用權的平均價格。基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。 [1]

簡介

地價是土地在買賣、出讓和轉讓等交易活動中所表現出的價格,是土地​​資產屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮規劃區範圍內,對不同級別的土地或者土地條件相當的勻質地域,按照商業、居住、工業等用途分別評估的,並由市、縣以上人民政府公佈的國有土地使用權的平均價格,是各用途土地的使用權區域平均價格,對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限,由政府組織或委託評估,評估結果須經政府認可。

基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基準地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。

表現形式

基準地價因是平均價格,它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。

主要作用

基準地價的主要作用為:反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢;為國家徵收土地稅收提供依據。

制訂原則

中國國各地城鎮從20世紀90年代初開始製訂基準地價,現已基本完成。制訂基準地價的技術有兩條:一是在城鎮土地定級的基礎上,根據級差收益來測算;二是在未完成定級情況下,直接劃定均質地域,根據市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。

遵循原則

基準地價應按照同一市場供需圈內,土地使用價值相同、等級一致的土地,具有同樣的市場價格的原理進行確定。基準地價遵循“以土地分等定級和均質地域劃分為基礎,以土地收益和價格為依據”的原則,將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣,劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別,在同一土地級別或類型區域中,從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手,測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價,評估出基準地價,並建立相應的因素修正體系。

表現形式

常見的基準地價表現形式有:

①級別基準地價。級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價,它僅能反映同一級別區域的宏觀平均地價。 ②區片基準地價。區片基準地價是在級別基準地價的基礎上,在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區域,然後評估出區片的基準地價。

③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地,設定標準深度,求取在該深度上數宗土地的的平均單價並附設於特定街道上,即得到該街道的路線價。

主要作用

基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的,主要體現為以下幾個作用:

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益,同時也按價格標準顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據,同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平,也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置,使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

4、為政府徵收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的徵收提供主要依據.也可為土地增值稅的徵收提供計算增值量的重要方法。

5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策,通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動,落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。

6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。評估步驟-]城市基準地價評估的方法和步驟:b]

(1)確定基準地價評估的區域範圍

這是以一個具體城市為對象,確定其基準地價評估的區域範圍,例如是該城市的整個行政區域,還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域範圍大小,主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。


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