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炒房團

炒房團是在全國房地產市場上進行投資並在一定程度上對商品房價格產生影響的全國各地購房者組成的團隊。它具有民間性、盈利性、自主性的特徵。

產生原因

由於政策影響,房市攀升,一些人藉機囤積房源,轉手獲利,這一類的特殊團體被稱為炒房團。 2003年至2004年,房地產市場最響亮的一個名詞就是“炒房團”。直至今日,說起溫州人們還是很自然地聯想起爐房團和炒房行為以及他們帶來的高房價。對炒房團和炒房行為進行報導、論述的很多,支持者與反對者隊伍都相當龐大,但在眾多報導、論述中,卻甚少從法律角度對炒房團及炒房行為的合法性進行分析。因此,雖然國家出台了大量調控房地產市場的政策,但真正涉及炒房團和炒房行為的卻不多。筆者通過對炒房團的特徵分析,對炒房團和炒房行為的類型進行劃分,研究炒房團和炒房行為的合法性。特徵

與一般社會團體進行比較,可以發現炒房團有以下特徵:

民間性:

炒房團是公民自願組成的,以實現團體成員共同願望(購房牟利)為宗旨的組織。它不隸屬於政府部門,在資金來源、人事組織、事務內容等方面獨立存在於政府體制之外,是民間組織。

贏利性:

炒房團成立的目的即為牟取更多的利潤。以贏利為目的,是它與社會團體相區別的重要標誌。在實踐中,由於炒房團種類不同,其贏利的方式也不同:一種類型的炒房團不以影響房地產市場價格為目的,通過持有購進的房屋,待房地產價格上漲後,再行賣出牟利;另一種類型的炒房團,主觀上具有影響房屋價格的故意,通過實施虛假交易、散佈虛假信息等方式,炒作房地產,牟取暴利。

自主性:

自主性是指炒房團內部實行自主管理的原則。這集中體現在炒房團的成立、宗旨、重大活動等重大問題均由其自主決定,不受外部組織控制。

法律邊緣性:高丙中教授將社會團體的合法性分為四種形式:一是社會合法性;二是行政合法性;三是政治合法性;四是法律合法性。炒房團是一個以牟利為目的的團體,無需社團的政治合法性,但他們同樣是市民社會成員為更好實現自己志願而自由組合形成的獨立利益集團。因此有必要分析炒房團是否具有合法性。就社會合法性而言,一直以來人們對炒房團都是爭論不休,因此他們在一定程度上存在社會合法性。而政府對炒房團也從未明確表態,其行政合法性不明。至於法律合法性,炒房團是依照民法自願原則組成的,但他們不是民法主體,而且至今還沒有一部法律對其有明文規定。綜上,無法認定炒房團合法與否,因此我們認為炒房團具有法律邊緣性。

鬆散性:

炒房團不同於公司、合夥及社會團體的另一大特點是鬆散性。一是成員往往不固定。通常炒房團的組織者通過新聞媒體或其他方式發布消息,再將社會上報名的人組團,赴外地看房、購房。組團的方式決定了炒房團的組成人員通常是不固定的。二是無嚴密的組織結構。炒房團內部無明確分工,運作方式帶有隨機性。

根據上述特徵分析,筆者認為,炒房團是市場經濟發展到一定時期的產物,它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。只能認為,炒房團是自由市場經濟下社會個體為追求自身經濟利益最大化而結成的鬆散聯盟,其內部聚集了大量資金,其成員目的均是通過投機房地產市場賺取利潤,在行動時成員之間彼此聯繫,對房地產市場造成的影響較一般炒房者要大。

類型

在《溫州炒房團》和其他一些有關炒房團的報導中,根據組織炒房團的人員不同,將炒房團主要分成四類:一是由一兩人牽頭,民間自發組織的購房團;二是由中介代理機構通過內部銷售網絡組織的購房團;三是媒體組織的購房團;四是開發商委託他人組成的炒房團。但這種劃分在法律上意義不大,因為根據我國法律,這四類在適用法律上沒有本質區別。但行為方式和主觀特徵的不同,會直接影響炒房團應適用的法律。因此筆者認為可以​​根據炒房團客觀特徵以及主觀特徵將其分為一般炒房團和違法性炒房團。一般炒房團是指以最大程度維護自身利益而非影響房地產市場價格為目的,在房地產交易過程中沒有虛買虛賣、散佈虛假信息等操縱市場價格行為,由購房投資人組成的團體。違法性炒房團是指主觀上具有影響房地產價格之故意和獲取不正當利益之目的,客觀上具有虛買虛賣、散佈虛假信息等操縱市場價格的行為,由房地產開發商僱人或房地產投資者等組成的團體。對於這兩種爐房團應當區別對待。一般炒房團是市民社會成員在合理範圍內對個人利益的追求,因此應當鼓勵它們正當交易行為,維護其合法權益。而違法性炒房團利益追求極端化,會破壞社會的一般秩序,必須制定相關法律法規明確其應承擔的法律責任。但這方面的規定,在我國現行法律上尚是一片空白。

行為類型

自的不同的炒房團和炒房者其行為方式也必然不同。炒房的主要目的是獲利,因此如何獲利,應成為劃分炒房行為的一個基本標準。從牟利方式看,主要有以下幾種炒作房屋的行為:

一是通過團體購房,以團購形式增強和開發商談判的能力,壓低價格整體買入,之後再以零售價格獲得回報。它類似於商品買賣中的批發與零售,其購房的目的是賺取零售時的差價。

二是通過新聞炒作、散佈、傳播消息等手段形成房價上漲的假象,造成虛假的供求不平衡,影響房地產市場價格,再通過房地產交易獲取利潤。這與房地產市場不規範,市場信息不透明,缺乏必要的監管機制,對虛假廣告打擊不力密切相關。一些媒體、開發商為牟利而聯合炒作,也讓這種行為屢能得逞。將市場即將發生變動的意思向不特定的人傳播是這種行為必要的構成要件。它的行為特徵和目的與證券市場中惡意散佈、製造虛隔信息操縱市場行為類似,並違背《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》等法律的規定,應當用法律對其進行製約。

三是虛假交易。包括開發商的洗售行為以及炒房團的相對委託行為。開發商的洗售行為是指開發商以獲取利益為目的,由其內部人員或僱傭外部人員,以炒房者名義通過虛假交易製造房地產市場假象、誘騙他人作出錯誤的房產投資。其手法是開發商先預售或銷售部分商品房(期房),由預先安排好的同夥(炒房者)配合買進,繼而退還開發商,取回價款。這種行為是一種不改變實質所有人而對同一商品房(期房)賣出後又買回的操縱行為。所謂實質所有權人是相對於名義所有權人的一個概念,它是指儘管商品房(期房)並非以自己的名義持有,但是以自己的資金購買的商品房(期房)在自己的控制之下,享有該商品房(期房)的權益的人。他們的行為或許會在開發商和炒房者的產權登記上發生移轉,但事實上依然是由開發商控制與支配,這種情況下只是名義所有權的轉讓或名義所有權人的變更,不屬於轉移實質所有權的商品房買賣。開發商的這種行為與《證券法》中的操縱市場行為中的洗售(wash sale)十分相似,也稱為“沖洗買賣”。

四是一些炒房團(包括個別炒房者)以實際交易操縱的方式炒高房地產。炒房團利用其資金優勢買進某一樓盤,使散戶產生錯覺,誤以為交易活躍、房地產市場價格上漲,盲目跟進;而炒房團趁機拋售從中牟取暴利。其行為方式類似於證券法的實際交易型的操縱市場行為。

結合對炒房團特徵與類型的分析,筆者認為以第一種方式炒作房屋的應視為一般性炒房團,以第二、三、四種方式進行房地產炒作的應視為違法性炒房團。同時這三種行為也是炒房團(炒房者)利用其資金、信息等優勢操縱市場,影響房地產市場價格的集中表現,它們影響了房地產市場的正常秩序。因此無論是炒房團還是一般炒房者,只要有第二、三、四種行為的,都應當制定相應法律,要求其承擔法律責任。即認為一般炒房團及其炒房行為是具有合法性,採取實際交易、散佈虛假信息等行為操縱市場的炒房團及其炒房行為應認定違法。

危害

其一,抬高了勞動力成本,削弱了國民經濟整體競爭力。

其二,進一步加劇社會貧富差距。

其三,透支社會財富、抑制社會有效需求。

其四,削弱整個社會的風險承受能力。

其五,扭曲了整個國家的產業結構。


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