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樓宇 |
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4、智能化辦公樓 20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建築，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建築。如上海的金茂大廈。 智能化辦公樓發展迅速，繼3A之後，目前又推出全新的5A概念，智能建築已成為21世紀辦公建築發展的趨勢。 而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類： 第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部佈局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考慮較為周全。 第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能佈局不盡合理。第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯網通訊有一定差距，且內部佈局大多采用公寓式佈局。 第四類，是廠房或其它用途物業改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業的比例呈下降趨勢。 從以上辦公用房物業形態以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落後、比較落後到先進的過程。而就現階段而言，辦公物業由於品質檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業市場上形成的高檔、中檔、低檔物業的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建築面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區位交通、智能化程度、物業服務等指標來對結構層次進行界定和探討。 二、辦公樓物業檔次劃分標準的研究 就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。 對於超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD佈局)的因素，具體來說物業等級和等級標準可作如下的劃分和界定： 1、頂級物業(國際寫字樓) (1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規範的要求；建築物具有靈活的平面佈局和高使用率，達到70%的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的淨高度不少於2.6米。 ①裝飾標準：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不袗、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。 ②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。 ③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區。 ④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合佈線。 (2)建築規模：超過50000平方米。 (3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。 (4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟件，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理， 24小時的維護維修及保安服務。 (5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。 (6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。 (7)智能化：3A∼5A (8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。 2、高檔物業(甲級寫字樓) (1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規範的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。 ①裝飾標準：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不袗等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不袗、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。 ②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 ③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合佈線。 |
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