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認籌 |
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任何形式的“認籌”、“內部認籌”“VIP排號”等行為，都是房地產開發商在沒有取得“預售許可證”之前的非法活動，是國家明令禁止的。 簡介 “認籌”的具體操作大致有以下幾個環節。首先是消費者去開發商那裡填寫個人資料，在交納一筆數額不菲的“誠意金”後，將領取到一張叫VIP卡、VIP護照、VIP消費卡或認籌卡等名稱五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之後，消費者即獲得了“認籌”資格。但往往有“認籌”資格的消費者的數量會遠遠超過樓盤實際推出的房屋數量。第二步就是所謂的“解籌”（一般的開發商在取得預售資格後才開始“解籌”）。在“認籌”數超過實際可提供的房屋數量的情況下，開發商一般採取“抽籤”的形式，從已“認籌”的消費者中“抽”出可以選房者。之後，被抽中的選房者在統一選房號統一交首期，統一簽署認購書或預售合同，挑中房號後，將與開發商簽訂“認購合同”。之後再是簽訂《預售合同》或者《房地產買賣合同》。 據說，所謂“認籌”是深圳開發商從香港同行那裡學來的一個樓盤營銷手段，不過，淮橘成枳，“認籌”來到內地之後，卻正以另外一種形態“肆虐”開來。 陷阱 主要陷阱 知情人士告訴記者，“認籌”裡其實暗藏了種種“玄機”。 陷阱一：“認籌”樓盤大多沒有預售許可證 搞“認籌”的樓盤幾乎都有一個共同特徵——沒有取得《預售許可證》。 記者本月26日趕到了正在進行“內部認籌”的蛇口某樓盤的“售樓處”，現場已擠滿了前來登記的消費者。記者問一位銷售人員：“樓在哪裡呢？”該銷售人員透過售樓處的玻璃窗指著樓下的一處工地說：“樓還正在打樁。”而記者此前在市國土部門也未查到該樓盤的初始登記記錄，這就意味著這個尚在打樁、還沒有進行初始登記的樓盤就已經開始“認籌”了。 陷阱二：變相佔用消費者資金 取得“認籌”資格時，消費者都將被要求交納一筆數額不菲的“認籌誠意金”。一般為數千、數万至幾十萬不等。令人咋舌的是，華僑城內的某處高檔樓盤每套房的“認籌誠意金”高達100萬元。 儘管開發商均承諾，“認籌誠意金”可無條件無息退還。但有專家則認為，這實際是一種無償佔用消費者資金的“融資方式”。 有媒體披露，去年某樓盤認籌時打出了“購2房、3房及4房以上單位，可分別享受到'1萬元抵2萬元'、'2萬元抵3萬元'”的優惠，結果吸引了大批消費者前來排隊認籌。認籌當天就發放了“VIP認籌卡”1000多張，每張“VIP認籌卡”應交“認籌誠意金”最低1萬元。以此計算，開發商一日即融資1000餘萬。而按照慣例，一般樓盤“認籌”到“解籌”少說一至兩月，多則半年甚至更長。專家說，被無償佔用的這1000多萬元“認籌誠意金”對於部分現金吃緊的開發商往往能起不小的作用。 專家分析說，由於近期以來國家的宏觀調控對開發企業的資金來源產生了較大影響，“認籌誠意金”就成了不少開發企業的重要“融資渠道”。尤其是在項目開盤前的那段時間內，往往是開發商資金最為緊張的階段，“認籌誠意金”無疑可解決“燃眉之急”。 專家警告說：“對於這些'認籌誠意金'，政府及其他機構並無任何監管措施。一旦項目出現問題，開發商捲款而逃，受損失的就是消費者本人了。” 陷阱三：排隊之“謎” 幾乎所有的樓盤在“認籌”之時都要排隊，坊間也流傳著不少人僱用農村進城務工人員排隊、甚至有人提前徹夜排隊“認籌”的說法。 為何會有“樂此不疲”的排隊現象呢？有知情者道出了其中的奧妙：一些開發商、代理商、“炒房者”就是要營造這種極端熱鬧的氛圍，製造出樓盤“供不應求”的假象，不明就裡的消費者看到越是排隊的人多，越覺得房子難買；越覺得房子難買，就越願意排隊。而那些儘管排了隊，也交了“認籌誠意金”但最後並未抽中選房權的消費者就越願意出錢從“炒家”手中買到選房權、甚至再出更高的價格從“炒家”那裡買房。 “排隊”有奧妙，“解籌”也暗藏“殺機”。 由於在一般情況下交納“認籌誠意金”之後，即可參加抽號（通過抽籤的方式在所有認籌者中抽得獲得選房權者），而且“認籌誠意金”可無條件退還，這就給“炒家”提供了機會。知情者介紹說，“炒家”一般都會“一盤多認”，也就是在同一個樓盤內多次“認籌”，而“認籌”數越多，被抽中的機會就越大，往往抽中一個號轉手就能賣錢。更有甚者，那些“有門路”的人往往通過關係在一開始就先佔個“號”，然後再轉手倒賣。 今年初，發生了一起較嚴重的“解籌”風波——一家代理商在代理一家樓盤的銷售時，組織了“認籌”和“解籌”。結果，樓盤全部房屋僅100餘套，但“認籌”數高達1000餘個。 “解籌”當天，現場一片混亂，有激動的消費者衝進抽號現場，砸開了抽號箱，發現抽號箱內有很多相同的號碼！ 陷阱四：故意控制房號 記者從知情者處獲悉，不少開發商及代理商在“認籌”時，往往故意控制房屋銷售的數量。知情者打了一個比方，有些樓盤往往只放出1/3的房屋，這1/3的房屋銷售完了之後就對外聲稱“全部售罄”，從而故意製造樓盤熱銷的假象。 “越說房子賣完了，消費者越急，越急就越想買。但等不到多久，就會發現有人願意轉手，但價格自然高出了很多。”專家警告說，“這往往都是開發商或中介在當中做的手腳。” 陷阱五：開發商隨時提價，優惠成“空中樓閣” 所謂的“認籌”一般都有折扣。一般的樓盤都會以折扣2至3個百分點等優惠方式吸引消費者前來“認籌”。不過，有專業人士指出，這種“優惠”其實完全是虛幻的。因為，在“認籌”階段，開發商一般不會公佈銷售價格，如果“認籌”的人數超過預期，開發商將立即提價。如此一來，之前的所謂優惠無疑是“空中樓閣”。 有知情人士透露說，某樓盤開發商的領導層關於定價的決策就隨著“認籌”人數的不斷增加調整了數次。結果，最後的定價比最初的預期高出了整整1100元/平方米。 地產專家：“認籌”帶來了極大危害 |
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